Clădirile istorice rămân proprietăți scumpe, care sunt la îndemâna celor cu bani, în cea mai mare parte cumpărători locali, urmați de românii care care locuiesc în străinătate, în timp ce, de partea vânzătorilor cei mai mulți sunt moștenitori, beneficiari ai retrocedării clădirilor naționalizate de regimul comunist.
Tranzacțiile cu clădiri de patrimoniu sunt destul de rare, iar procesul de tranzacționare este unul complicat, mult mai complex decât în cazul imobilelor normale, fiind nevoie de o sumedenie de documente, de o interacțiune complexă cu autoritățile statului, iar cumpărătorii nu sunt nici ei foarte mulți.
Prima etapă este reprezentantă de descoperirea acestor imobile și listarea lor la vânzare, care nu se poate face atât de simplu, deoarece, fiind clădiri istorice, regimul actelor este mult mai complex, iar în unele cazuri situația juridică poate fi un obstacol în calea vânzării.
„În primul rând, începem cu identificarea imobilelor, pe care eu le împart în cele extraurbane și cele urbane. Sunt profiluri diferite, în principal uitându-ne la finalitate, respectiv la client și proiectele care se pot derula în fiecare clădire în parte”, spune consultantul unei case de licitații.
Cu alte cuvinte, sunt proprietăți care pot fi cumpărate ca reședință personală, ca o casă de vacanță, pentru uz propriu, dar sunt și investitorii care se uită la case de patrimoniu mai mari, care pot fi transformate în restaurante, în hoteluri, în sedii de companie, cum ar fi un birou notarial sau de avocatură, ori un studio de arhitectură.
În procesul de identificare a clădirilor istorice care ar putea fi vândute, Constantin Prisecaru ne explică și faptul că este mai complicat decât sună pentru că trebuie identificați proprietarii. Apoi, trebuie clarificată situația juridică a imobilului .
„Trebuie să facem un due-diligence preliminar, pentru că este vorba de o clădire istorică, iar situația juridică trebuie să fie foarte clară, altfel ajungem în situația unui audit aprofundat al unui client și constatăm că au apărut anumite impedimente care nu pot fi rezolvate din scurt și care pot duce la anularea tranzacției”.
De asemenea, în etapa de identificare și evaluare, consultanții trebuie să analizeze și calitatea clădirilor, multe dintre ele nefiind în cea mai bună stare.
Indiferent de nivelul de degradare, clădirile istorice sau cu valoarea istorică sunt proprietăți ale căror prețuri pot fi catalogate, în cele mai multe cazuri, prohibitive. Inclusiv în condițiile în care unele proprietăți necesită investiții de câteva ori mai mari decât valoarea de achiziție.
Explicațiile sunt simple. Prima este dată de localizarea lor în interiorul orașelor. Cele mai multe beneficiază de un amplasament foarte bun în interiorul orașelor, deoarece acestea s-au extins și au „înghițit” aceste proprietăți, „mutându-le”, într-un secol, în zonele centrale ale orașelor.
Apoi, trebuie conștientizat că sunt o categorie aparte de proprietăți imobiliare care nu pot fi multiplicate.
„Patrimoniul istoric este unul finit. Nu poți să vii acum și să faci o clădire istorică, care să aibă valoarea uneia construite în secolul XIX sau la începutul secolului XX. Sunt proprietăți rare, care vin cu un plus de personalitate, cu o istorie aparte, cu o arhitectură interesantă. Astfel de proprietăți nu ies foarte des pe piață la vânzare”, a explicat acesta.
Sursa: Wall-Street
